Votre appartement vue mer reste vide trois mois par an. Les locataires d’été paient bien, mais novembre arrive et le calendrier se vide. Vous passez vos week-ends à gérer les check-in depuis Nantes ou Paris. Le rendement ? Loin de vos espérances. Cette situation, je la rencontre chaque semaine chez les propriétaires vendéens. Selon les analyses du marché locatif saisonnier 2025, un bien en station balnéaire peut pourtant dépasser 70% d’occupation en été. Reste à savoir comment capter cette demande toute l’année.
L’essentiel pour optimiser vos revenus en 30 secondes
- Adaptez vos tarifs à la saisonnalité : prix haute saison ≠ prix octobre
- Visez 70% d’occupation annuelle, pas 100% l’été et 0% l’hiver
- Les frais de gestion déléguée (15-20%) se récupèrent sur le taux de remplissage
- Déclaration mairie et numéro SIRET obligatoires dès 2025
Pourquoi votre bien aux Sables ne rapporte pas autant qu’il le devrait
Sur le remblai ou du côté de Tanchet, les appartements se louent. Ça, c’est la théorie. La réalité que j’observe sur le terrain vendéen ? Des biens qui tournent à 45-50% d’occupation annuelle alors qu’ils pourraient facilement atteindre 70%.
70%+
Taux d’occupation possible en station balnéaire bien gérée
L’erreur la plus fréquente que je rencontre : maintenir les tarifs haute saison toute l’année. Votre semaine à 900€ en août, personne n’en veut à 900€ en avril. Résultat : le bien reste vide alors qu’une tarification à 450€ aurait capté des couples en week-end prolongé. J’ai vu des propriétaires perdre 4 à 6 semaines de location par an à cause de ce réflexe. Pour ceux qui envisagent un investissement immobilier aux Sables d’Olonne, cette donnée devrait faire réfléchir dès l’achat.
L’autre piège classique, c’est la gestion depuis Lyon, Nantes ou Paris. Deux heures de route pour remettre les clés, un ménage à organiser entre deux locataires, un problème de chauffe-eau à régler en pleine nuit. Ça épuise. Et quand on est épuisé, on finit par refuser des réservations. C’est souvent ce qui pousse les propriétaires vers une gestion locative aux Sables d’Olonne assurée par des professionnels sur place — un choix que nous détaillerons plus loin.
Les 4 leviers concrets pour booster vos revenus locatifs
Après des années sur ce marché, je me concentre sur quatre leviers qui font vraiment la différence. Pas quinze conseils génériques, juste l’essentiel.
Les 4 actions qui changent vraiment vos revenus
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Pratiquer la tarification dynamique
Haute saison (mi-juin à fin août) : tarif premium. Moyenne saison (avril-mai, septembre-octobre) : -30 à -40%. Basse saison : tarif minimum pour couvrir les charges et éviter le vide. Le Vendée Globe ? Tarif exceptionnel.
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Travailler le hors-saison
Les télétravailleurs cherchent des séjours d’un mois en octobre-novembre. Les retraités voyagent hors vacances scolaires. Un bien avec wifi fiable et chauffage correct peut tourner 10 mois sur 12.
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Soigner les fondamentaux
Photos professionnelles, description honnête, réponse sous 2 heures. Pas de secrets : c’est ce que font tous les biens qui cartonnent sur les plateformes.
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Structurer la gestion
Soit vous êtes sur place et disponible, soit vous déléguez. Le entre-deux — gérer à distance en bricolant — coûte cher en opportunités manquées.
Franchement, la plupart des propriétaires bloquent sur le point 4. Ils voient les frais de gestion comme une perte sèche. Mais un bien géré par un professionnel local qui répond dans l’heure, qui assure le ménage le jour même et qui ajuste les prix en temps réel génère souvent plus de revenus locatifs nets qu’un bien autogéré avec des trous dans le calendrier.
Le marché des Sables-d’Olonne reste porteur. Selon les données Trackstone 2025, le nombre d’acheteurs dépasse de 4% le nombre de biens disponibles. Cette tension modérée maintient une demande locative soutenue — à condition de savoir la capter.
Gérer seul ou confier à un professionnel : le vrai calcul
C’est LA question que me posent tous les propriétaires. Et je vais être honnête : la réponse dépend de votre situation. Les frais de gestion saisonnière tournent autour de 15 à 20% des revenus selon les niveaux de service inclus.
Gérer seul : les plus
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Économie des frais de gestion (15-20%)
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Contrôle total sur les locataires et les tarifs
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Relation directe avec les vacanciers
Gérer seul : les moins
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Temps passé (5-10h/semaine en haute saison)
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Réactivité limitée si vous êtes à distance
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Urgences à gérer soi-même (plomberie, serrure…)
Je pense à Françoise, une propriétaire que j’accompagne depuis 2022. Cadre retraitée vivant à Paris, elle gérait seule son T3 vue mer aux Sables. Résultat : 45% de taux d’occupation. Elle passait ses week-ends en Vendée pour les états des lieux. Elle refusait de baisser ses tarifs hors saison par peur de « dévaloriser » son bien. Après analyse du marché local et ajustement tarifaire, son taux d’occupation est passé à 72% la première année. Ce qui m’a frappé : elle a gagné plus en net malgré les frais de gestion.
Mon constat après des années sur ce marché : les 15-20% de frais se récupèrent si le gestionnaire fait passer votre occupation de 50% à 70%. À 500€ la semaine en moyenne, 10 semaines de plus = 5 000€. Les 15% sur ces 5 000€ = 750€. Vous gagnez encore 4 250€ nets de plus qu’avant, sans le stress des appels à 23h pour une clé perdue.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un conseiller financier ou gestionnaire professionnel pour toute décision concernant votre investissement locatif.
Vos questions sur la location aux Sables d’Olonne
Quel taux d’occupation viser pour rentabiliser aux Sables d’Olonne ?
Un taux autour de 65-75% sur l’année permet généralement de couvrir les charges et dégager un revenu net intéressant. En dessous de 50%, le bien coûte plus qu’il ne rapporte une fois la taxe foncière, les charges de copropriété et l’entretien comptabilisés.
Faut-il déclarer sa location saisonnière en mairie ?
Oui. Selon les nouvelles règles Service-Public.fr 2025, la déclaration en mairie devient obligatoire au plus tard le 20 mai 2026. Vous devez également obtenir un numéro SIRET dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Les amendes peuvent atteindre 20 000€ pour fausse déclaration.
Quel régime fiscal pour la location saisonnière ?
Le régime micro-BIC s’applique avec un abattement de 30% pour les meublés non classés (plafond 15 000€ de revenus annuels) ou 50% pour les meublés classés (plafond 77 700€). Au-delà de ces seuils, c’est le régime réel qui s’impose.
Est-ce rentable de louer hors saison en Vendée ?
Oui, à condition d’adapter vos tarifs. Un T2 qui se loue 700€ la semaine en août peut trouver preneur à 350-400€ en octobre. Les télétravailleurs et retraités constituent une clientèle hors-saison sous-exploitée sur la côte vendéenne.
Combien coûte un gestionnaire locatif aux Sables d’Olonne ?
Comptez entre 15 et 25% des loyers encaissés selon le niveau de service. Les formules complètes (ménage, linge, gestion des réservations, maintenance) se situent plutôt vers 20-25%. Pour les propriétaires de plusieurs biens, des remises sont souvent négociables sur mandats pluriannuels.
Ceux qui s’intéressent au marché locatif de la côte atlantique peuvent aussi explorer les spécificités de la location de vacances sur l’Île de Ré, où la saisonnalité et les tarifs suivent des logiques différentes.
Votre prochaine étape ? Calculez votre taux d’occupation réel sur les 12 derniers mois. Si vous êtes sous 60%, il est temps d’ajuster votre stratégie tarifaire ou d’évaluer sérieusement la délégation. Le marché des Sables d’Olonne reste porteur — à vous de capter cette demande.